高招之一：新添兩大臂膀強化執行力

　　與2005年“七部委意見”不同的是，今年的“意見”由九個部委聯合發布。除建設部、發改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會以外，還出現了監察部和統計局兩個部委的身影�！氨O察部的介入，更能震懾地方政府。”一位業內專家表示。去年雖有七部委聯合出臺調控政策，但收效甚微，而落實不到位是重要原因。要想讓第二輪宏觀調控取得更大效果，必須抓好落實，地方政府要有所作為。必要時，還可能啟動問責制。緊抓落實是調控的重要一環，各種違規行為都無法再抱僥幸心理。同時，統計局首次介入調控政策的發布單位，統計信息被納入重要范疇。業內人士認為，有望今后的統計數據出口統一，能更準確地反映市場狀況。

　　高招之二：“70％小戶型”強扭住房結構

　　雖然有心理準備，但“九部委意見”還是讓業界各方吃了一驚�！耙庖姟币幎�:“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”。

　　建設部統計數據表明，2005年1至6月份批準預售的商品住房中，16個城市120以上的大戶型住房超過了50％。這一標準遠遠超過了日本、瑞典、德國以及新加坡等國家大型城市的住房面積標準。雖然建設節能省地住宅是專家和政府一直倡導的方向，但現實情況卻相反，在很多大城市，房地產的貪大之風逐漸盛行，加劇了土地資源的緊缺；同時，很多大戶型高檔住宅閑置嚴重，也造成住房資源的浪費。而“70％”的規定就意味著將采取強制手段杜絕貪大現象�！斑@是立足于中國國情出臺的政策，人多地少，必須充分利用土地資源�！眹鴦赵喊l展研究中心宏觀經濟研究部主任張立群表示。同時，專家一致認為，此條規定明確、量化，不存在變通、鉆空子的可能，只要執行到位，將徹底扭轉住宅市場的結構比例！以后住宅市場的新增供應，將形成以小戶型為主的局面。

　高招之三：“5年期限” 再度卡緊投機渠道

　　5月30日、31日，各區地稅局上演了一幕幕繳稅過戶的瘋狂景象，這正是二手房買賣雙方在搶占最后的時機�！耙庖姟币幎�:“為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。”

　　而在去年的“七部委意見”中，這一規定的時限是“2年”，對抑制投資和投機有一定作用，但并不明顯。專家認為，供不應求是目前房地產的基本格局，需求過于旺盛，政策的首要任務應當抑制投資和投機性需求。“新的意見規定必然會讓很多投資房產的人止步�！苯鹫\信房地產經紀公司董事長邱宏分析到，投資依靠對未來市場走勢的預判，對未來2年的預判難度已經較大，而對未來5年的市場變化就更難預測，并且現在房地產政策不斷出臺，都是對投資者不利的信號。政策風險大、套現難度大，因此，營業稅的規定對抑制投機和投資的作用會很明顯。

　　邱宏還表示，由于全額征收營業稅的時限延長，將會使很多原計劃出售的房主不得不轉售為租，由一個“炒房者”變成“房東”。因此，租賃市場將會更加活躍，但房屋租金很難進一步上漲，投資回報也不會很高。

高招之四：重申“35％”資金比例收縮金融命脈

　　為防開發商空手套白狼，2003年的“121號文件”便提出“自有資金不得低于總投資的30％”，2004年國務院把這一比例提高到了35％。而在此次調控政策中，再次強調了這一點，要防止開發商利用銀行貸款囤積土地和房源。并且規定:“對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。”以房產為抵押獲得銀行貸款是開發商申請貸款的常用手段之一。而政策的這一規定更加嚴格了其貸款條件，并非所有房產都可以作貸款抵押。防范銀行風險的同時更加嚴格了對開發商的要求。

高招之五：差異化首付強制引導中低檔房消費

　　提高首付對于調控房地產市場的作用，早在今年兩會有代表提出之后，便成為爭議的熱點。而日前關于首付升至五成的傳言又引發了一番談論高潮。種種猜想、提議、爭論，都在5月29日的“九部委意見”當中塵埃落定。

　　“九部委意見”規定:“從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。”很明顯，區別信貸政策正是為了強制引導消費。以7000元/平方米的住房為例，若購買90平方米戶型，總價為63萬元，首付20％為12.6萬元；而購買100平方米的總價為70萬元，首付30％則為21萬元。10平方米面積差就意味著近10萬元的首付差，對于普通購房人來說，多買10平方米可能就意味著推遲2～3年購房。可以說，這一政策會強制引導普通購房人消費小戶型。

　　同時，政策還對投資型客戶有一定的抑制作用。因為，在房產投資市場上，一些專業炒房人購房時僅首付兩成，這樣就可以利用有限的資金同時投資多套房產，而“20％”“30％”的首付規定加大了他們繼續實施這一計劃的難度。

高招之六：土地“三限” 力遏房價猛漲

　　限價商品房一度成為業界和新聞輿論爭議的焦點:是否符合經濟規律？是否利于降低房價？而不管人們認可與否，“意見”明確規定，今后的土地供應將實行“三限”政策:

　　限制土地供應比例。“意見”規定:“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％�！毕拗铺仔秃头績r。“意見”規定:“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位�！彪S著房地產市場的發展，很多開發商盲目修建大戶型，而房價也在節節攀升。單價不斷上漲，戶型越建越大，老百姓怨聲載道，實現買房夢越來越難。而在土地出讓時便要“限套型、限房價”的規定，將扭轉這一狀況。北大光華管理學院院長助理周春生表示，從土地源頭抓起非常正確，在出讓土地時，便明確該地塊應建成何種戶型、何種檔次的商品房，若開發商認可其定位，則可去拿地進行建設，若不認可，則無需拿地。更為關鍵的是，從土地出讓時便進行調控利于政府對城市房地產市場進行整體把握，也可根據不同地塊的特點因地制宜。

高招之七：招標出讓殺低地價

　　房價為何一路猛漲？隨著一塊塊拍賣土地以驚天高價一錘定音，很多人認為，以掛牌為主的土地出讓方式抬升了地價，而這是房價上漲的有力支撐。雖有人提出房價與地價無關，但此次調控政策在土地出讓方式上作了很大調整，今后的土地出讓將采取招標為主的出讓方式。

　　某不愿透露姓名的權威專家表示，土地出讓改掛牌、競拍為招標，將會改變過去“價高者得”的局面，有利于控制土地成本，從而降低房價成本。同時，招標也讓價格不再是唯一的決定因素，而以開發商的綜合能力，以及對出讓地塊的綜合規劃來決定，更加合理。

高招之八：“明確閑置土地”痛斬囤地毒瘤

　　土地供不應求導致住房供不應求，從而帶動房價上漲，這是很多開發商認為房價持續上漲的重要原因。但專家表示，在土地資源日益缺乏之時，與其呼吁增加土地供應不如加強土地管理，這也是規范房地產市場非常關鍵的方面。

　　其實，“土地出讓后兩年不開發政府將無償收回”的規定早已有之，但細節不明確，多年來也一直沒有認真執行，而今年的“九部委意見”對“開發”定義作出了明確規定:“對超出合同約定動工開發日起滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置�！币晃粯I內人士表示“九部委意見”不僅把各種可能出現的情況想到了，并且更具可執行性，想必屯地行為能得到有效遏制�！�

高招之九：“明文規定拆遷前提”治理非法拆遷

　　房價上漲是強大的需求在做支撐，而拆遷帶來的購房需求是剛性需求的重要組成部分。此次“九部委意見”明確規定，“要合理控制城市房屋拆遷規模和進度，嚴格控制被動性住房需求。在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷�！贝竺娣e拆遷重建，雖然使城市面貌日新月異，但由此帶來的被動購房需求也不容忽視。雖然以前也有禁止大拆大建的相關規定，但是落實情況并不理想，強制拆遷事件屢屢發生。新政明確規定，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷。專家認為，這一規定給拆遷設置了前提條件，提高了拆遷門檻，能有效控制拆遷帶來的被動需求，同時也是對老百姓權益更好的一種保護。

高招之十：“追究負責人責任”提升房產交易環節整治力度

　　從長遠看，城市房價必定會漲，因為城市化進程會進一步加快，可開發利用的土地資源越來越稀缺。但業內人士也指出，倘若房地產市場少一些不規范、少一些不透明，房價就不會出現非理性的暴漲�！熬挪课�意見”明確規定:“房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為。對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任”。專家認為，對銷售的違法違規行為實施經濟處罰，并追究負責人的責任，處罰手段升至新高，加大了房產交易環節的整治力度。就在“意見”出臺的同一天下午，北京市建委召開新聞發布會，發布《關于進一步規范我市商品房預銷售管理的通知》，其中，“商品房住宅項目自取得預售許可證之日起3天內，必須開盤，并按整棟對外銷售�！钡囊幎▏绤柎驌簟岸诜俊毙袨�；同時，開發企業未按時開盤，無理拒絕消費者的購房要求；無證認購；不進行網上認購、虛報銷售進度，向消費者公布與交易網公示樓盤狀態不符的情況等，一經查實，情節嚴重的將開發企業所售項目樓盤的所有未售房屋按每套房屋公布簽約價格、簽約條款，在交易網和有關媒體上公示，進行公開銷售，并對違規行為進行曝光等。

　　在實際銷售過程中，延遲開盤、少量放盤、虛報可售房源數量等都是開發商常用的囤房手段。而利用信息不對稱哄抬房價也是交易不規范的重要表現。業內專家表示，規范房地產交易市場是政府要做的一項長期工作，也是一項重要工作。而此次建委發布的通知，可以說對開發商違規行為的懲處力度很大，打擊“囤房”、保證信息真實、透明、對稱，這對于處于弱勢地位的購房人、對于整個房地產市場來說，都非常有利。

高招之十一：廉租房建設資金難題徹底解決

　　日前，一位業內人士表示，從目前北京的情況來看，無論是租房住，還是已有自己的產權房，絕大多數人都有房可住。但與此同時，還有很多人住地下室，住非常不宜居的老房子，他們沒有實力買房，甚至沒有實力租條件好一些的房。而這些，正是政府應當看到并及時解決的問題。

　　可以說，此次“九部委意見”也正是體現了這一點�！耙庖姟币幎�:“廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設�！�

　　發展廉租房是改善低收入群體住房條件的重要途徑，天則經濟研究所所長、經濟學家茅于軾非常贊同這一規定，他表示，通過廉租房來改善居住條件而不是鼓勵所有人都去買房，方向是正確的。但由于缺乏資金來源，一直以來廉租房的發展都沒有形成規模，而此次調控意見明確提出了解決辦法，包括使用部分土地出讓凈收益發展廉租房，以及加大財政支持力度等。專家表示，這一規定解決了廉租房的核心問題，為改善低收入人群的住房問題提出了切實可行的辦法。同時，規定今年年底之前，各地要安排一定規模廉租房開工建設，量化了廉租房的發展進度，而不僅停留在一個發展方向上。

高招之十二：強制要求完善信息統計披露制度

　　過去，購房人常被不同部門公布的相差很大的統計數字弄糊涂，專家們也指責房地產數據一片混亂，以至于決策錯誤。而在此次聯合出臺意見的九部委中，就包括了統計局，意見規定:“城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費體征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產信息透明度�！睒I內專家一致認為，這表示，政府已經把改進和完善房地產統計工作當成了一個重要且緊急的任務，而這必將有利于人們看清市場的真實面貌。同時，意見還要求相關部門全面、及時、準確地發布市場供求信息。這將利于改善市場各方信息不對稱的局面。

　　十二大高招，條條高明:找準問題，提出明確的解決方案，并且嚴抓落實。那么，房價是不是就會穩定，市場就會健康了呢？業內人士指出，這還得看這些高招技巧有無破綻，是否會給一些違規行為鉆“漏洞”的機會，或者在解決老問題的同時卻又帶來新問題。必須是能經受住實踐考驗的政策才能真正發揮效應。