3、物業能源管理（PEM）的內容是建筑節能應用
在建筑節能領域實施的物業能源管理服務，大體上分為既有建筑運行節能和既有建筑節能改造兩個大類，而今后的發展方向則是智能化、自動化、數字化的物聯網體系的應用。
3.1、既有建筑“運行節能”十大系統
�。�1）暖通空調系統：冷熱源、風系統、輸送系統
�。�2）照明系統：室內燈、戶外燈、景觀燈、路燈
�。�3）拖動系統：電梯（平梯、直梯、滾梯）、提升機
�。�4）家用電器：家用空調、電冰箱、電視機、餐廚電器、衛浴電器
（5）用水系統（水泵）：冷水、熱水、飲用水，水處理、循環水
�。�6）燃氣系統：天然氣管道、控制系統、安全系統
�。�7）安防系統：門禁、聲像、監測、報警、控制系統
�。�8）保潔系統：樓宇保潔、垃圾處理、循環利用
�。�9）綠化系統：庭院綠化、社區景觀、屋頂綠化
�。�10）維保系統：裝置維護、設備保養、運行監控
3.2、既有建筑“節能改造”十大趨勢
�。�1）電機變頻化：風機、水泵
�。�2）照明LED化：節能燈
�。�3）用水循環化：中水回用
�。�4）控制自動化：電、熱、氣、水、油
（5）圍護節能化：外墻、屋頂、門窗
�。�6）建材節能化：墻體材料、玻璃、地熱材料
�。�7）部件節能化：配電柜、弱電系統、管線、水管、閥門
（8）新能源應用：太陽能、地熱能、自然光、生物質能、風能
�。�9）智能儀表應用：能源管網、計量、分配、自動控制
�。�10）供應集中化：冷熱電三聯供
3.3、建筑節能服務管理的發展方向
智能建筑是我國未來建筑產業發展的必然趨勢，應用信息化技術開展建筑節能是今后我國節能發展的主攻方向，在物業能源管理的規劃起步階段就要全面考慮從這個高起點切入，為物業管理產業的轉型跨越發展奠定基礎。國家建設部、科技部2005年10月27日發布的《綠色建筑技術導則》規定了綠色建筑的智能技術要點，提出要促進智能技術與智能化系統的發展。
（1）智能化：可采用綜合性智能采光控制、地熱與協同控制、外遮陽自動控制、能源消耗與水資源消耗自動統計與管理、空調與新風綜合控制、中水雨水利用綜合控制等技術。智能建筑的“智能化結構”通常指的是樓宇自動化系統(BAS)、辦公自動化系統(OAS)、通信自動化系統(CAS)的“三化”，在節能領域需要加上第四化“節能自動化”，即把“三化”應用在節能方面。
�。�2）自動化：借助樓宇自動化系統(BAS)對整個建筑的所有公用機電設備，包括建筑的供配電系統、照明系統中央空調系統、給排水系統、、電梯系統，進行集中監測和遙控來提高建筑的管理水平，降低設備故障率，減少能源消耗和維護及營運成本。
�。�3）數字化：隨著我國大力推進電力需求側管理節能模式，智能抄表系統將成為建筑節能智能化發展的先行官。源自智能電網組成部分的智能電表技術目前正在廣泛應用在建筑節能領域，通過實施電力載波技術、無線傳感網技術、自組網技術（公用事業能源計量信息化管理平臺）等，在感知、計量、分析、通信、控制路徑等方面，實現對建筑業主電表、水表、氣表、熱表的智能化和網絡化管理。
4、物業能源管理（PEM）的方式是合同能源管理
合同能源管理（EPC）模式由三種方式組成：效益分享型、目標保證型、運行托管型，第一種方式是政府財政獎勵的主要節能服務方式，其最重要的特征就是節能服務方要墊資投入技術、設備、管理服務等，而這一點物業管理公司恰恰難以做到。因此，將合同能源管理模式引入物業管理的節能服務，基本上不能考慮采取墊資投入的方式，而是主要依靠物業管理資源開展節能服務。當然，如何在工商注冊（或增項）成為“專業的”節能服務公司，如何獲得政府財政獎勵，還要另想辦法。
4.1、合同能源管理的集成運營商方式
物業能源管理首選的節能服務模式應該是“集成運營商”，這是因為物業管理公司都是資源性平臺，有條件綜合運營節能技術、設備、管理的落地。從另一個角度看，物業管理公司實際上在節能方面一無所有，沒有節能的資本、技術、設備、運行機制、管理人才等，所以無法成為節能服務的專業公司，在他們面前只有一個選擇：做平臺（即“二房東”），成為合同能源管理模式的節能服務公司進入建筑節能市場的“接入商”，就像城市燃氣公司一樣，沒有氣源、沒有設備、沒有技術，只管接入，實際上是靠賣平臺資源賺錢。
其實，目前節能服務公司十分需要像物業管理公司這樣的平臺接入商，他們在建筑節能的市場開發和準入方面也面臨著不得其門而入的困境，一些節能服務公司雖然進去了，但是往往還遭到物業管理公司的冷遇甚至刁難，當然這也是因為物業管理公司沒有什么利益所使然。在現有條件下物業管理公司轉身為節能服務公司最直接、最省力的方式，應該是變成節能服務的集成運營商：廣泛接待甚至招徠各類節能服務公司，與他們簽訂整體節能改造合作協議，向他們提供節能審計、規劃、計量、運行的全鏈條一條龍配合支持，向他們出售第一張市場準入的門票，而且是一張多年限的“套票”。
4.2、合同能源管理的節能目標保證型方式
與集成運營商模式相區別，物業管理公司也可以開展單項節能服務，只不過需要轉包運行，就像物業管理業務中的洗衣、保安、保潔等業務的對外分包一樣。在不需要墊資投入的合同能源管理模式中，可以采取第二種“節能目標保證型”方式，即：向業主保證一定的節能量業績，由業主進行投資采購，而物業管理公司出面組織供應商和安裝工程。
既然是保證方式，風險控制就是關鍵了，物業能源管理公司可以從這一個“保”再牽出兩個“�！眮恚阂环矫媾c節能設備供應商和施工方簽署保證性協議（可協商保證金機制），另一方面向保險公司投保，最大限度地分解自己頭上的經營風險。事實上，保證型方式對于專業的節能服務公司來說也是一種困惑，由于節能過程的長期性特征，保證標的的兌現是很漫長的，這就導致節能服務公司的賬期被拉長，財務成本和風險就增加了，所以他們也一直在尋找一種解決辦法。如果物業管理公司能夠參與共同保證，或許會為節能服務公司分擔一部分成本和風險，當然他們需要用攤薄利潤來對沖這部分成本。
4.3、合同能源管理的節能運行托管型方式
節能服務的過程管理一直是節能服務公司的一個痛點，一個公司不可能為多個項目的全程管理而養人，對外委托管理是合同能源管理模式“運行托管型”方式的一個最好選擇。雖然節能服務公司為了增加收益而愿意拉長合同期，但是常態化的節能運行管理也給他們帶來了很多麻煩，同時也有可能增加一些管理成本和風險，所以大部分節能服務公司還是愿意把后期運行管理委托出去，只不過需要加強業務指導和監測而已。
物業管理公司可以模仿節能服務公司的托管模式，讓業主將物業節能項目交給自己運營管理，事實上，目前業主交給物業管理公司的物業管理業務都是一種托管，只不過沒有把節能任務單獨委托而已。物業管理公司十分熟悉和適應來自業主的托管業務，現在需要的就是自己為業主創造出一種節能托管需求，方法是組織各類節能服務公司的技術人才開展這項業務。節能托管的服務收益不僅僅是運營維保費用，還要加上節能量的分成或獎勵，這是物業能源管理公司理應得到的增值收益。
上一頁 [1] [2] [3] 下一頁
深入專題了解：合同能源管理的優勢和難局
|
