在中國合同能源管理網2011年6月30日召開的專家座談會上，我們提出了一個新的理論框架——“物業能源管理”（property energy management簡稱PEM），其基本定義是：以物業管理公司為主體，以基于智能化的節能運營管理為手段，以物業管理范圍為合同能源管理的落地平臺，以節能量支付為直接收益、以節能設備運營維保費用為增值收益，形成可持續發展的創新服務業態。物業能源管理（PEM）是在建筑節能領域實施合同能源管理的一種創新性節能服務模式，其基本形式是利用傳統的物業管理平臺開展合同能源管理業務，主要特征是在物業管理服務中融入節能服務，達到為業主節能減排、為物業管理公司增加經濟收益的目的。

　　1、物業能源管理（PEM）的主體是物業管理公司

　　截止到“十一五”末，全國物業管理行業實現主營業務收入超過2000億元，從業人員300萬人左右（加上專業分包從業人員達到600萬人左右），物業服務企業6萬家左右。預計在“十二五”期間結構變化等新的背景下，產業化發展仍將呈現持續加速，業內市場競爭進一步加劇，物業管理公司經營管理的理念、模式、路徑等的創新將成為全行業持續發展的主旋律。

　　1.1、節能服務是傳統物業管理公司集體突圍的新方向

　　現有的物業管理公司目前運行的主業是傳統型“四保業務”：保安、保潔、保修、保綠，承擔著物業項目正常運行的管理、服務、維護工作，其主要的社會形象多以保安為象征，以至于中國物業管理協會一再強調要求改成“秩序維護員”的文雅稱謂。長期以來，物業管理公司的傳統物業服務普遍面臨著市場空間狹小、收費難、履約率低、生存環境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續發展能力不強。究其原因，除了從業人員業務素質普遍偏低等因素以外，一個重要的原因是物業資源和市場的開發始終鮮有創新，如果沒有房地產業的強力拉動，物業管理行業自身的獨立發展十分有限。進入“十二五”期間，物業管理行業的激烈競爭逼迫人們不得不加緊考慮開發新的物業資源市場，全行業都在思考如何能夠盡快實現在逆境中突圍，其中有關建筑節能的市場資源就被業界首先看好。

　　1.2、導入合同能源管理業務，轉身節能服務關聯企業

　　作為能源管理和節能服務的新模式，“合同能源管理”方式目前在國內發展迅猛，這為物業管理公司提供了一個十分誘人的突圍戰略選擇。合同能源管理是一種由節能服務公司提供節能服務，包括解決方案、投資、技術、設備、運行管理等，而業主則不用投入，只需把節能量效益拿出來與節能服務方分成即可。這種方式與物業管理行業有著天然的聯系：一方面，在建筑節能領域合同能源管理方式的節能服務必須通過物業管理平臺實現落地，能源審計、節能診斷、能耗分析、解決方案、節能量計量和認證等幾乎整個鏈條的所有環節都離不開物業管理公司的配合；另一方面，節能服務的全程管理和維護也需要物業管理公司共同參與，因為對業主的節能服務的常態化特征決定了必須有一個“當地托管方”，而大部分專業節能服務公司做不到這一點。

　　節能服務公司需要物業管理公司，而現實中物業管理公司卻常常并不配合節能服務公司，這是因為在這二者之間沒有形成一個利益鏈機制，物業管理公司看不到節能服務業務里自己的位置，也沒有發現這是一個巨大的物業管理市場資源。節能服務與物業管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現象，雙方為什么不能聯合起來共同發展呢？可以試想，如果節能服務公司都是物業管理公司，那么建筑節能領域的合同能源管理就會獲得更加迅速的發展；同時，如果物業管理公司也都是節能服務公司，那么物業管理的業務收益將會大大提高。事實上，物業管理公司有必要、也有條件全面參與節能服務業務，把物業管理公司轉變為節能服務關聯企業的可行性是現實存在的。

　　2、物業能源管理（PEM）的服務對象是物業業主

　　作為建筑節能領域合同能源管理的節能服務平臺，物業能源管理的服務對象就是那些既有建筑物業的業主單位，即各類物業的業主就是建筑節能服務管理的客體。

　　2.1、十大物業業主體系就是十大建筑節能服務行業

　　物業管理的業態大體上可以劃分為十大物業，這也是建筑節能的分類，即：

　�。�1）商場物業（商場、超市、商亭、步行街、商業街、批發賣場）
　�。�2）商業物業（餐飲、娛樂、廣場、游樂、美容、健身、影劇院、網吧）
　�。�3）住宅物業（居民小區、公寓群、別墅區、街道、廣場、花園）
　�。�4）工廠物業（廠區、車間、辦公區、宿舍區、廣場、景觀）
　　（5）公建物業（機場、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、體育場館、博物館、展覽館、電視臺、公廁）
　�。�6）辦公物業（辦公區、辦公樓、寫字樓）
　�。�7）賓館物業（星級酒店、快捷酒店、招待所）
　�。�8）醫院物業（醫院、醫務所、養老院、療養院、殯儀館）
　�。�9）校園物業（大學、中學、小學、托兒所、幼兒園、培訓基地）
　�。�10）園區物業（工業區、開發區、主題園區）

　　2.2、各業主體系的十大附屬設施即十大節能服務項目

　　每一類物業管理的業主形態都有自己的附屬設施，就像任何公共建筑里都有廁所一樣，這些都是建筑節能的業務所必須涵蓋的內容。

　�。�1）停車場、（2）廣場、（3）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務、（7）機房、（8）油料、（9）地下室、（10）廣告媒體。

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　　深入專題了解：合同能源管理的優勢和難局